北京：买房入住前需办"业主一卡通"

　　10月1日以后，北京购房人收房前，将办“业主一卡通”，入住时需在“业主一卡通”内预存最多不超过12个月的物业服务费；业主入住起，一直到全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，都将由开发商提供前期物业服务，并不得向业主收取物业费，但业主大会迟迟不成立，如筹备组成立满3个月都未召开首次业主大会会议时，开发商则可以收取物业费。《北京市物业管理办法》将于下月1日起正式施行，市住建委昨天发布了实施该办法的一些具体细则。

　　下月1日起申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业的责任。开发商可以自行提供物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业企业，或者委托给专业性服务企业，受委托的企业要符合相关的资质要求。前期物业的期限，则是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。

　　市住建委相关负责人对此表示，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，就可以知道小区物业服务的标准和物业费标准。

　　昨天的实施细则中，虽然明确“完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业服务费” ，即在成立业主大会，与开发商交接物业共用部分前，业主是不需要交物业费的。但同时也明确以下4种情形开发商可收前期物业费：筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的;首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的;首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。也就是说，如果业主因为不想交物业费，“拖着”不成立业主大会也是不可以的。

　　昨天公布的细则中还确定，在交付房屋前，开发商应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。

　　此外，上述市住建委负责人表示，在《北京市物业管理办法》实施前，如果是分期开发建设的住宅项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，将按照合同约定执行。

　　政策解读

　　■前期物业管理的期限是多少时间?

　　《通知》规定了前期物业管理期限为首户业主入住至业主与建设单位完成物业共用部分交接。《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

　　■前期物业管理阶段建设单位应当履行什么义务?

　　建设单位在销售房屋前应当履行以下义务：

　　1.在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准;

　　2.委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算;

　　3.将测算结果在销售场所进行公示;

　　4.将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同;

　　5.按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务;

　　6.在交付房屋前，向业主发放该套房屋的“业主一卡通”;

　　7.向业主收费前应当履行必要的通知义务，并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

　　■前期物业管理阶段业主的权利和义务是什么?

　　在前期物业管理阶段，业主应当积极成立业主大会。并规定了筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的，业主应当按照前期物业服务合同的约定向建设单位缴纳物业服务费。以此推动业主积极成立业主大会。

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　　业主收房前要预存

　　根据规定，每套房屋将对应一张“业主一卡通”，“业主一卡通”除了“预存”物业服务费外，同时具备银行端的金融功能和在北京市业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。

　　在交付房屋前，开发商应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，要在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。如果发生了4种业主应当缴纳物业费情形时，前期物业服务合同关于业主物业费标准及费用缴纳的相关约定将即时生效，开发商可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费。但建设单位向业主收费之前，应当履行必要的通知义务，将收费起始时间以及前期物业服务合同约定的收费标准在小区内显著位置公示。

　　市住建委有关负责人还明确，目前，北京市业主决定共同事项公共决策平台已开发完毕，并将于10月1日与《北京市物业管理办法》施行同步上线。届时，业主即可使用“业主一卡通”实现公共事项决策。